Investir grâce au démembrement
L'investissement immobilier en démembrement :
une stratégie gagnante pour votre patrimoine
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un partage de la propriété d'un bien immobilier entre l'usufruit (l'usage du bien ou la perception des revenus qu'il génère) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, notamment de le vendre ou de le léguer, sans l'habiter ou en percevoir les revenus immédiats).
Concrètement, cela signifie que l'investisseur, en acquérant la nue-propriété d'un bien, investit dans l'immobilier à un coût inférieur à sa valeur réelle, puisque l'usufruitier (souvent un bailleur social ou un investisseur institutionnel) conserve le droit d'usage et les revenus locatifs pour une période déterminée, généralement de 15 à 20 ans.
Le démembrement de propriété convient particulièrement aux investisseurs ayant une capacité d'épargne, désireux d'optimiser leur fiscalité et de se constituer un patrimoine immobilier à long terme sans les contraintes de gestion.
Les avantages du démembrement
Optimisation fiscale et financière
L'acquisition de la nue-propriété permet une réduction significative des coûts d'investissement (de l'ordre de 30 à 40 % moins cher que la pleine propriété) et offre une exonération de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant la durée du démembrement, puisque la nue-propriété n'est pas imposable.
Pas de taxe foncière non plus, puisqu’elle est par conventionnement à la charge de l’usufruitier.
Simplicité de gestion
L'usufruitier prend en charge la gestion locative, l'entretien et les éventuelles réparations du bien. Cela libère l'investisseur des soucis habituels liés à la location.
la nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. Elle bénéficie de plus d’une imposition allégée sur la plus-value
Une plus-value potentielle à terme
À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, souvent revalorisé, sans avoir à débourser de frais supplémentaires.
Les inconvénients à considérer
Liquidité de l'investissement : La revente d'une nue-propriété avant la fin du démembrement peut s'avérer complexe et moins rentable, limitant ainsi la liquidité de l'investissement.
Comprendre l'investissement en nue-propriété en vidéo grâce à notre partenaire PERL :
Exemple concret :
- Valeur de la pleine propriété de l'appartement : 300 000 €.
- Valeur de la nue-propriété (60% de la valeur de la pleine propriété) : 180 000 €.
- Durée du démembrement : 15 ans.
- Taux d'intérêt du crédit : 1,5 %.
Imaginons Paul, qui acquiert la nue-propriété d'un appartement évalué à 300 000 € en pleine propriété, pour un montant de 180 000 €. Durant 15 ans, l'usufruitier, un bailleur social, gère le bien et perçoit les loyers. Paul ne paie pas d'IFI sur cet investissement. À l'issue des 15 ans, il devient plein propriétaire de l'appartement, désormais estimé à 350 000 €, sans avoir payé le solde. Il peut alors choisir de le vendre, de l'habiter ou de le louer.
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Publié le 03/04/2024 par
Benjamin PASCAL
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